预售款如何支取最受关注

日前，惠州市房地产管理局发出加强市区商品房预售款监管的通知，要求期房预售款必须存入指定的专款专用账户，这笔款项的使用须接受房管局的监管。但关于这笔款项的支取利用流程开发商仍不是十分清楚，房管局作为监管部门在审批预售款时有怎样的具体措施备受开发商关注。对此，惠州市房管局房管科有关负责人表示，目前具体的审批条件仍在广泛征求各方意见。

开发商：可否用预售款还贷

对于政府加强期房预售款专项监管的举措，惠州房地产业内人士表示，在目前市场低迷的情况下，严格落实该项措施尤为重要。新房销量持续半年走低，目前开发商普遍面临着资金运转压力，预售款已成开发商资金运转链条上关键的一环。

据了解，惠州现有在售楼盘不少在开盘之前已经将尚未完工的房子抵押给银行，以套取现金维持工程进度。而房子出售后获得的预售款则是开发商偿还银行贷款的重要资金来源，如果政府对这部分资金实施严格的监管，那么开发商能否继续用预售款偿还银行贷款的问题是开发商都非常关注的。按照目前的通知内容，开发商支取预售款必须用于工程建设，而偿还银行贷款似乎又不能直接等同于工程建设款，一旦政府明确规定开发商不能支取预售款用于还贷，一些开发商将面临资金链断裂的危险。

现状：开发商资金链吃紧

据惠州市房管局官方网站的统计显示，目前已经取得预售资格的楼盘中待售在建房屋号码被做“灰色”标注的不在少数，房号被标注成“灰色”表示商品房因为交付银行抵押或被查封等原因暂时不可以预售。在新近取得预售许可证的10个楼盘中，有6个楼盘有不可售新房，有三个楼盘三分之一以上房号显示灰色。其中，花边岭某盘共有近350套房待售，近250套显示灰色。

据一位房地产销售人员讲，有开发商甚至采取“建一层，抵押一层”、“卖一套，赎一套”的方式在维持资金运转，即房子建好一层就抵押给银行一层套取资金出来，在取得预售证开盘后，卖出去一套房，就用收到的预售款从银行赎回一套房。在开发商资金链如此吃紧的情况下，已将大面积新房抵押给银行的开发商能否继续用预售款还贷可能影响到开发商的生存。

也有观点认为越是开发商资金链吃紧的情况下就越应该对预售款加强监管，一旦房子销量不好开发商无法如期偿还银行贷款和工程款，预售款很可能成为个别不负责任的开发商掘取的最后利益。购房者就会面临着血汗钱被开发商卷走，而房子最终烂尾的风险。

房管局：要提供收款方账户

有开发商表示，房管局出台监管预售款的新措施是为了保障期房在出售后能够有资金支持顺利完工，对预售款监管实际目的也是为了保障卖房子得到的钱最终可以用于房子的后期建设，对规范市场操作保障消费者利益将起到积极作用。但从开发商的角度来讲，在开发过程中随时都要维持公司的运转，支付工程材料款等费用时经常是对方催款比较急，要保障能够按照约定的时间支付给合作方款项，房管局的审批效率就比较关键。另有开发商表示房管局应该明确审批条件，目前哪些用途的款项符合审批条件，哪些不能动用预售款应该明确。

惠州市房管局房管科科长谢芝桂表示，目前国内对预售款支取的审批操作在法律法规上缺乏具体的操作依据，也缺乏可以效仿的成功范例。惠州的具体操作仍在探索过程中，将通过实施过程中得到的各种反馈意见不断完善。为保障预售款确实用于工程建设，对开发商提出支付工程款的申请，房管局目前要求开发商提供收款单位的名称、收款单位银行账户，款项将由银行直接划拨至收款单位账户中。另据了解，目前有个别楼盘已按照要求开设了预售款专项账户，提出用款申请时的理由也各种各样，具体哪些能够通过审批哪些不予审批仍缺乏统一标准。

市民：希望利益方便两兼顾

为保障消费者利益，房管局提醒市民在缴纳期房房款的时候注意《商品房买卖合同》标准文本指定的银行账户，并将房款存到该账户中。对此，有市民表示已经习惯了在售楼部与开发商交易，如果需要专门到指定的银行存款比较麻烦。也有市民建议银行能在售楼部设立刷卡设备，让购房者可以直接在售楼部付款。

对此，房管局有关负责人表示，银行方面也曾提出相关建议，但消费者在售楼部刷卡时须注意收款银行是否为指定的监管银行，为保障自己的利益，应该在付款时确认款项是存入指定的监管银行账户。账户可以通过开发商的预售许可证以及合同文本“付款方式”栏查询确认。

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